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ハワイの不動産におけるロケーションの重要性

2012-05-18 [記事URL]

ハワイの不動産の価値を決める３つのポイントは？と聞かれれば。。。。

１にロケーション
２にロケーション
３にロケーション

と言ってもいいぐらい「ロケーション」は、物件の価値が決められる上で、一番大切と言っても過言ではないと思います。
これは、日本でも同じではないでしょうか？

たとえば日本では駅前の徒歩10分圏内であるとか、学校区が人気。
住みやすいとか街並み、また子どもが多い地区など様々なロケーションが物件価格の評価に直結しています。

ご購入の際、どの「ロケーション」を選択されるかは、何の目的でご購入されるかによっても左右されます。
最近、ホノルルから離れても物件価格の低い物件を希望される方がおられます。

目的をお伺いすると「年に２、３回使用して、その他は貸したい」とのこと。

しかし、ワイキキ、アラモアを離れると、居住用の地区が多く、リゾート地区ではないので、短期（バケーションレンタル）で賃貸を許可しているコンドミニアムがほとんどありません。

また、短期間の賃貸物件を探している人もほとんどいません。
短期賃貸を希望する人は、当然ワイキキのホテル群近辺を希望する方が多いですし、またサーフィンをする方がノースを希望される方もいます。

もし、完全に別荘用でご使用になられるという場合でしたら、お好きな場所を選択できることになります。

ただし、そのような地区は車がないと大変不便ですので、運転するようになるということも頭に入れておかれるのがいいでしょう。
また、ロケーションによって、不動産マーケットが異なってきますので、事前にそのエリアをお調べになられることをおすすめいたします。

コンドミニアム？それとも一戸建て

2012-05-01 [記事URL]

ハワイの物件の種類は、大きく分けて、「コンドミニアム」と「一戸建て」があります。

不動産のご購入を検討されている方の中には、一戸建てをご希望されている方が結構いらっしゃいます。
しかし、実際には、ワイキキ、アラモアナ周辺には、一戸建てはほとんどありません。

ワイキキ近辺で一戸建てがあるのは、「カパフル」「カイムキ」地区。

そして、有名な「カハラ」、「ダイヤモンドヘッド」地区などになります。
カハラは高級住宅地で有名なので、高額というのはご存知の方が多いと思います。

しかし、実はダイヤモンドヘッド地区も、カハラに勝るも劣らないくらい高額です。

そして、カパフルやカイムキ地区では、現在（2012年4月）の平均販売価格は、約90万ドル前後というのが相場です。

ご存知のように一戸建ての場合、コンドミニアムとは異なり、屋根、庭、などメンテナンス。
また、セキュリティも必要になることがあります。

ご購入後、どれくらいの期間をご利用されるのか。
また、ご購入目的も明確にされることをおすすめします。

一方、コンドミニアムの場合は、ビルディングの中の１ユニットとなりますので、一戸建てのようなメンテナンス、セキュリティの心配はないでしょう。

また、ワイキキ、アラモアナ周辺には、多くのコンドミニアムがありますので、目的によって選択することができます。
リタイヤするまではコンドミニアムで、リタイア後は、一戸建てを購入して、年間に半年ほどをこちらでゆっくり過ごされたいという計画をされている方もいらっしゃいます。

ハワイの不動産を買う目的を明確にしましょう。

2012-04-15 [記事URL]

ハワイの不動産を買う場合、ご購入目的によって選択する物件が異なってきます。

例えば、以下のような目的があります。

別荘用：完全にご自分、または、ご家族用として利用する。
賃貸用：別荘としては利用はせず、完全に賃貸目的。

別荘用と賃貸用：年間に数回別荘用として利用して、その他は賃し出す。

自己使用の別荘用の場合

自己使用の場合は、賃貸はしないのでご自分のお好きな物件が選択可能です。
（例外はあります）

賃貸用で収益を得たい。

収益用であれば、どのように貸し出すかによって違ってきます。
例えば、ホテルの1室として貸し出してもらう場合は、ホテルレンタルプログラムがあるホテルコンドミニアム。

ホテルによって、そのホテル運営費用、レンタル収入の分配方法、レンタル収入、ホテルレンタルプログラムの規則などが異なってきますので、事前に確認されることをおすすめいたします。

ホテルコンド以外では、居住用のコンドミニアムがあります。

年間を通して賃貸する場合は、ホテルレンタルプログラム以外の方法もあります。
それは、居住用コンドミニアムを賃貸管理会社を通して、貸すこと。

例えば1年間の賃貸契約で貸すと、1年間の家賃が見込め安定した家賃収入が入ってくることになります。

人に貸すが、自分がハワイに行くときには使いたい。

後に別荘で使う場合もあり、自分が使わないときは貸したい。
そんな場合は、別荘利用を重視されるか、家賃収入を重視されるかによって異なります。

例えば、別荘利用を優先され、家賃収入はあまり重視されない方の場合は、居住用のコンドミニアムをご購入されて、別荘として利用されない期間を賃貸する方法があります。

家賃を重視される方が、居住用のコンドミニアムをご購入される場合は、「どれくらいの頻度で別荘利用されるか？」も賃貸に影響してきます。

例えば、年に2回、１月と8月に2週間ずつ別荘として滞在されるとします。

別荘利用されない、3月～7月の間をちょうどうまく間が開かないで借り手が見つかればいいですが、そうでなければ、あいてる期間は家賃が入らないことになります。

ハイシーズンの年末年始や夏休み期間などを自分が別荘として利用する。
ということは、あとのオフシーズは、借り手が見つかりにくいこともあります。

そのため、年間を通じて安定した家賃は見込めないことになります。
別の方法としては、賃貸用でご説明したホテルコンドミニアムがあります。

ホテル側に事前に利用したい日を伝えて、それ以外をホテルの1室として1日単位で貸すことができるので、有効的に賃貸ができるかもしれません。

（ちなみに、居住用コンドは、各コンドのハウスルールによって賃貸ができる最低期間が決められていますので、目的に合わせて事前の確認をおすすめいたします）

もちろん買う方のさまざまな条件により、ケースバイケースになります。
ご検討されている方はぜひ私達にご相談ください。

以上のように、ご購入後どのように利用されるかによって、物件選びが異なってきます。
ご購入前にある程度は具体的に決めておかれるのがいいでしょう。

ハワイの不動産の購入時期とタイミング

2012-04-01 [記事URL]

前回のコラムで「ご予算」に関してご説明させていただきました。

オアフ島の物件の相場を知っていただき、ご購入可能とわかれば「ご購入時期」をできるだけ具体的に決めてください。
例えば、半年後、1年後の何月くらいまでにと目途をつけておくことができれば、その時期から逆算して、ご購入までの予定を立てていくことができます。

私達が今まで、お手伝いさせていただいた方で、実際にご購入された方のほとんどが6ヶ月以内、長くても１年内にご購入されて、ハワイに不動産を所有される夢を現実にされています。

ただ単に「２、３年後に購入を検討しています」といわれる方は、２，３年後経ってもご購入されておらず、ずっと理想の物件を探しておられます。

または、「あのとき買っておけば良かった」と・・・。

ご購入に踏み切れずに迷っておられる方が多いです。

日本人がハワイの不動産を買うタイミング

例えば円高の時期。

これはご購入される方にとっては大きなメリットになります。
為替レートによってかなりの金額が違ってくるからです。

例えば50万ドルの物件を購入する際、１ドル＝80円だと日本円で約4000万円で購入可能です。
しかし為替が１ドル＝90円に動いたら、約4500万円必要となります。

さらに、１ドル＝100円になると5000万円なり、為替レートが80円のときと比べると、なんと1000万円も違ってきます。
1000万円違ってくると、購入価格の20％も違ってくることになります。

オアフ島の不動産マーケットのタイミング

現在のオアフ島の売却価格は、物件によって若干上がってきているところもありますが、全体的に安定している状態です。
しかし、売り物件の数が減少していますので、このまま減少が続くと価格上昇が考えられます。

よってそれまでに、購入した方が良いのではないかということになります。
例えば、最近ご購入された方の共通点をお話いたします。

「今すぐには使用しない。だが今購入しておいて、実際に使用する時期が来るまで貸しておく」
という方が増えてきました。

その理由に円高はいつまでも続かない。
オアフ島の不動産価格も上昇する可能性がある。

そこから「今、買っておくメリットが大きい」と判断されたようです。

家賃収入を活用する。

そしてご購入後、実際に使用するまで家賃収入を得ることができるということも、今購入するメリットにプラスと考えられたようです。

また、その家賃収入を貯めておいて、自分が使用する時期がきたら内装をするための資金にあてるという方もいらっしゃいます。

ご購入時期を具体的に決めることで、ハワイに別荘を所有するという夢に1歩近づけることができます。

ワイキキの物件は高いのか？

2012-03-29 [記事URL]

ワイキキの物件が他の場所よりも高いと思われがち。
しかし実際にはそうではありません。

もちろんトランプタワーなどの高級物件もあります。
しかしいろんな種類の物件が揃っているのもワイキキの特徴。
例えば、ホテルコンド、居住用のコンドの両方があります。
また、間取りもスタジオタイプのような小さなものからあります。

現時点で高級コンドが多い地区は？

アラモアナショッピングセンターから西側のカカアコと呼ばれるエリア。

・ホクア　　　　
・ナウルタワー
・ハワイキタワー
・コオラニ
　
など、高級コンドミニアムが建ち並んでいます。

ハワイの不動産購入における優先順位

2012-03-25 [記事URL]

ハワイの不動産を購入する場合に、まず決めること。
それは以下の項目をしっかり検討して、優先順位を決めることです。
全てのご希望条件を満たす物件を探すことは難しいので、優先順位が大切です。

検討すべき優先順位

１、予算
２、購入時期
３、購入目的（ご購入後の利用方法）
４、物件の種類（コンドミニアム、一戸建て）
５、ロケーション
６、築年数
７、間取り
８、眺望

最初に検討すべき「ご予算」についてお話します。

「予算」は、上記の８項目の中でも一番大切な条件になってきます。
だいたいのご予算が決まっていれば、上記の項目をそのままエージェントに伝えましょう。

頭金としてどの程度用意できるのか？
もちろんローンも使えますが、日本のように物件価格全額にローンをつける、なんてことはできません。
必ず物件価格の2割以上は用意が必要だとお考えください。

またローンを使う場合は事前にローンオフィサーに連絡を取る必要もあります。
こちらも参考に

ローンでハワイの不動産を購入する場合の注意

資金証明について

そして予算の範囲でご自分の希望するような物件が購入可能かどうか？
また、どのような物件が購入可能か？

これらをある程度事前に知っておかれるのがいいでしょう。

この予算を知ることは、結果として「現実的に買える物件」を見定める最大の基準となります。

そして、ご予算を具体的に決めていくにあたり、まず、だいたいの相場を知る必要があると思います。
例えば、現在のワイキキ周辺での一般的な１ベッドルームの相場は、30万ドル台後半～です。

眺望、築年数、コンドミニアムのランクによっても異なってきます。
詳細はおたずねください。

ハワイで不動産を買う前にするべきことは？

2012-02-18 [記事URL]

ハワイに不動産物件をご購入するための第1番目の手順は？

Ａ「ご希望の物件を探すこと」
Ｂ「仲介を依頼する不動産エージェントを探すこと」

ＡＢどちらだと思われますか？

日本の場合、「良い物件があればお知らせください」と、数社の不動産会社に連絡、または直接行って依頼します。
そして、希望の物件が見つかれば、その会社に依頼するというのが一般的だと聞いています。

ところが、ハワイ（オアフ島）の場合は異なります。

その理由は、ハワイではMLSという売り物件を公開しているデータベースがあるからです。

ハワイは不動産のデータベースが管理されています。

そのデータベースにはホノルル不動産協会に所属している不動産エージェントなら誰でもアクセスすることができます。
ということは・・・・

基本的に「どの会社、もしくはどのエージェントに依頼しても、同じデータが得られる」ということになります。
もちろん、例外はありますが。

また、日本の場合、〇〇不動産会社に不動産の仲介を依頼するというとらえかたになります。
しかしハワイの場合は、〇〇不動産会社に所属している〇〇エージェントに依頼するという１エージェントに依頼するという形になります。

ハワイのほとんどの場合、不動産エージェントは会社に雇われているのではありません。

「ブロケージファーム」と言われる不動産会社に所属をして、エージェントは個人単位で不動産業務を行っています。
そして、物件のご案内、説明、購入契約書の作成、売り手側との交渉、名義変更までの細かな手続きに関してのやり取りを１エージェントを通して行っていくことになります。

そのため、これらの手続きをいっしょにやっていけるエージェントを選ぶというのが、ご希望の物件を探すよりも最初の手順となります。

１人のエージェントを選んだら、「そのエージェントを通して、ご希望の物件を探してもらう」という手順を踏むのがいいでしょう。
ハワイでは不動産会社選びも大切ですが、それ以上に大切になるのが「エージェントの選択」ということになります。