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ハワイの不動産物件の価値を決める３要素

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの物件の価値を見る場合には、以下の３つのポイントが重要です。

その１ ロケーション

ハワイでは、ロケーション、ロケーション、ロケーションというくらい、立地が重要。
オアフ島の中でも、西側より東側（ダウンタウンより東側、カカアコ、アラモアナ、ワイキキ、カハラ、ダイヤモンドヘッド地区。そして、ハワイカイ、カイルア地区なども含みます）の方が、全体的に物件の価値が高いです。
そして中でも、ショッピングセンターなどに近い、ビーチや公園などにも近い、便利なロケーションや周りの環境も関係してきます。

その２：オーシャンンビュー（景観）

ハワイの不動産だから、お部屋からは、パノラマの海が見えるのが当然と思われがち。
しかし実際には、バッチリ海の眺望がある物件は、限られてきます。
またオーシャンビューと言っても、いくつか種類があります。

海から道を挟んでいたり、少し離れていて目の前に海が見えるという物件

海の前に建っている、オーシャンフロントの物件

マリーナの眺望がある、または、マリーナフロントに建つ物件

マリーナビュー、マリーナフロントの物件は、ハワイカイ地区などに多いです。
家の前にボートデックがあり、目の前がマリーナという物件もあります。

その３：ダイヤモンドヘッドビュー

なぜ？ダイヤモンドヘッドと思われがちですが、こちらの不動産売り物件をのせているデータベースにも、眺望の種類の中に、”ダイヤモンドヘッド”があるほどなので、重視されているということだと思います。
海が見えて、ダイヤモンドヘッドが見えるとなると物件の価値も上がります。

上記の３つのポイントを備えた物件は？

例えば、コンドミニアムの場合だと、高級コンドミニアムで有名な「ホクア」「ナウルタワー」などがあります。
上記の３条件を満たしているか見てみましょう。

その１：ロケーションは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともにオアフ島の東側、カカアコ地区内にあり、すぐ近くにアラモアナショッピングセンター、アラモアナビーチパークがあります。

その２：オーシャンビューは？

アラモアナ大通りをはさんで、目の前がアラモアナビーチパーク、当然目の前が海です。
もちろん、ユニットによって海の見える角度、範囲は異なります。

その３：ダイヤモンドヘッドビューは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともに、ビルディングの真ん中あたりから東側のユニットからは、ダイヤモンドヘッドビューがあるユニットがあります。
「ホクア」「ナウルタワー」以外にも、「1350 アラモアナ」や「ヨットハーバータワー」でも上記の要因を備えたユニットもあります。

この両方のコンドミニアムは、築30年以上たっていますが、いまだに価値が安定している理由に、この3つの要素があると思います。
もちろん、一戸建てや、その他のコンドミニアムでも上記の要素が当てはまるでしょう。

なお、ポイントの１～３全部でなくても、第１のロケーションと第２のオーシャンビューの要素が備わっていると、他の物件よりも価値が高くなる傾向が強いです。

言い換えれば、上記の要素を満たしていれば、価値が下がりにくいということになりますので、将来売却のときにも、有利になります。

ハワイの不動産屋さんの選び方

2011-10-24 [記事URL]

ハワイの不動産会社とエージェントとの関係。

まず最初に、日本の不動産業者との違いについてお話しましょう。

こちらでは、日本で言う不動産業者（個人）のことを、「不動産エージェント」と呼びます。
日本の業者（個人）は、雇用されている会社の社員として、お給料＋歩合制での収入が多いです。
対してこちらでは、完全成功報酬という場合がほとんどです。

ハワイのエージェントは、ほとんどが、”インディペンデント・コントラクター”と言って、独立した契約社員です。

どういう契約になっているかというと、エージェントは、どこかのブローケージ・カンパニー（不動産会社）に所属しています。エージェントが、売買を成約（登記完了）させると、その仲介手数料が所属会社に入ります。

そこから所属会社との契約に基づいた比率の手数料がその不動産エージェントに支払われるという仕組みが一般的です。
ですから、エージェントは所属会社からのお給料はありません。

また、ほとんどのエージェントの場合、個人的にマーケティングをして、自分でお客様を見つけるというのが主流です。
そのため、エージェント個人の写真が載っている広告、個人のウェブサイトなどを見かけることが多いと思います。

前置きが長くなりましたが、こういった業界の仕組みを知っておいて頂いた上で本題に入ります。
エージェントを選ぶ場合、もちろん、会社も大切です。

しかし、それ以上に大切なのが直接やりとりをする不動産エージェント個人です。
こちらでは会社組織の方針の上に個人の方針が大きく影響します。

ですから実際に、売買の仲介を依頼される前に、メール、電話などでのやり取り、そして、最後は直接会ってから、決めるのがいいでしょう。

ハワイの不動産購入での資金の支払い期日

2011-10-24 [記事URL]

買主は、通常、3度に分けてエスクローに入金します。

特別な条項がない限り、エスクローオープンから名義変更（登記）までの間に３度に分けてエスクローに入金します。
以下がそのタイムラインです。

１回目

エスクローをオープンする際に最初の手付金をエスクローに入金します。

２回目

通常、物件のホームインスペクション期間が終わり、買主が購入手続きを継続すると承認した場合、2度目の手付金をエスクローに入金いたします。

３回目

名義変更（登記）日の遅くても48時間前まで（土日祝は入れない）には、最後の残金をエスクローに入金します。
＊ローンでの購入の場合は、3回目に買主は現金の残りを入金し、ローンを出す金融機関は、ローン金額をエスクローに入金します。
＊登記が完了するまで、全額の購入資金は、エスクローが預かります。
登記完了が確認されると、エスクローから売主に購入資金が渡ります。

ハワイの不動産購入と円高のメリット

2011-10-24 [記事URL]

ハワイの不動産と為替の関係

ハワイの不動産を購入する場合、円高のメリットはどれくらいあるのでしょうか？
もちろん、購入価格にもよりますが為替が大きな影響を与えることは無視できません。
例えば、＄500,000ドルの物件を例に取ってみましょう。

$500,000のコンドミニアムを購入する場合（購入手続きの経費は除きます）、日本円だといくらになるでしょうか？

１ドル100円のときと80円のときでは、1000万円も違ってきます。
別の言い方をすると、『20％オフで購入できる』ということになります。

もう１つ例をあげてみましょう。

同じ予算で買える物件が変わる！

ワイキキにコンドミニアムを購入したいのですが、予算が3000万円まで。
１ドル＝100円のときだと、ドルでは約＄300,000までの物件が対象となります。

この金額でも１ベッドルーム（土地所有権付）はありますがごく限られてきます。
もし、ある程度条件の良い物件を購入しようとすると、スタジオタイプになります。

では「1ドル＝80円」だとしたらどうでしょう？

日本円で同じ3000万円を用意すれば、ドルでは＄375,000となります。

こうなると、ある程度条件の良い１ベッドルームが購入できる金額になります。

このように、円高のときに買う場合、日本円で同じ予算をがあっても「スタジオタイプの予算で、１ベッドルームが購入できる。」ということになります。

さらに、売却時のことを考えてみましょう。

こちらの不動産の場合、条件の整った物件であれば、

・購入のタイミング
・売却のタイミング

これらによっては、売却益がでることがあります。
しかし、これとは別に『円高時に買って、売却時にいくらか円安ドル高になっていたら・・・』

例えば、購入価格と同じ価格で売却したとします。（経費は別とします）
購入時と売却時の価格だけを見ると、プラスマイナス 0ですが、日本円の換算するとドル高になった差額分はプラスになることになりますね。

円高のメリットは、購入時だけではなく、売却時にも影響してくることになります。

コンドミニアムの購入は検討しているが、今はほとんど使用する予定はないので、２，３年後という方もお問い合わせください。使用されない２，３年の間は、貸して賃貸収入を得るという方法もあります。

ハワイの不動産物件内覧事情について

2011-10-24 [記事URL]

日本からのお客様に物件をご案内した際、物件内に住んでる人がいると驚かれる場合が多いです。

日本の場合は、たいてい空き家状態で売りに出されることが多いからだと思いますが、ハワイの場合は、以下のような状況でも売りに出すことが多くあります。

１、テナント（賃借人）が住んでいる場合。

内覧の希望するには、売主側のエージェントに連絡を取り、希望日時を伝えます。
売主側エージェントは、テナントに日時を確認します。

この場合、協力的ですぐに売主エージェントに　連絡をするテナントの場合は、問題ないです。しかしそうでない場合は、なかなか内覧のアポイントを取るのが難しくなります。

２、物件の持ち主が住んでいる場合

持ち主＝売主なので、ほとんどの場合、内覧のアポイントは取りやすいと言えます。もちろん、例外はあります。

３、ホテルのレンタルプログラムに預けている場合

ホテルのレンタルプログラムに預けている場合は予約状況、または、チェックイン、チェックアウト状況にもよります。
ホテルレンタルプログラムとは、ホテル運営会社にコンドミニアムの所有者が、自分の部屋を預け、ホテルの一室として貸し出し収益を得るプログラムです。

貸し出すことで、自分が使わないときには収益を得ることができます。

通常、内覧が可能なのは、チェックインとチェックアウトの間の時間になります。

早めの内覧の予定を立てましょう！

以上のことから、必ずしも売り物件は空家とは限りません。
よって、事前にこちら側の内覧希望日を知らせてから、連絡待ちになります。
物件の内覧をご希望の場合は、事前に、できれば遅くても2,3日前までにお知らせいただけると、ご希望物件をご覧いただける可能性が高くなります。

ハワイの不動産のご購入目的をできるだけ明確にしましょう。

2011-09-25 [記事URL]

ハワイの不動産を買いたい場合には、

・ご購入の目的
・ご購入後どのように使われたいか？

をできるだけ明確にしましょう。

そうすることであなたにとって、どのようなタイプの物件が適しているか、どのロケーションが便利かなど、アドバイスさせていただくことができます。

その結果、ご購入後も物件を有効的にご利用でき、こちらでの生活を満喫していただくことができると思います。

例えば、年に１回か2回の利用で、1度の滞在が1週間程度の場合。

また、利用する期間以外は貸して、管理費や固定資産税などの経費をそこから払えるようにしたいという場合、コンドテルも１つの選択です。

コンドテルとはコンドミニアムとホテルを合わせた言葉。

ホテルレンタルプログラムが入っているコンドミニアムのことで、購入後ホテルレンタルプログラムに加入し、ご自分で使用する以外は、ホテルにお部屋を貸してもらい、収入を得ることができます。

ホテルレンタルプログラムについては、加入条件など各ホテルコンドによって規定が異なりますので、詳細は私たちにおたずねください。

また、例えば、1年のうち梅雨の時期と寒い冬の時期に、1ヶ月～3ヶ月くらいの滞在期間で使いたい。

かつ荷物などもお部屋に置いておきたいので、賃貸には出さないで完全に別荘として利用されたい場合は、レジデンシャル（居住者用）のコンドミニアムタイプが適しているかもしれません。

購入後にどのように使いたいのかを考えた上で、物件選びをスタートすることがハワイの不動産を購入する成功の第一歩なのです。