用語（A～Z）

AOAOとは？

「Association Of Apartment Owners」の略です。
日本語訳すると、アパートのオーナー組合となります。
コンドミニアムの場合、このAOAOが、ビルディングの管理会社といっしょにビルディング全体の管理に携わります。

Assigned Parking/Unassigned Parking 付きとは？

Assigned Parking 付き とは、決まった駐車スペースが付いていること。通常、それぞれに番号がついています。
Unassigned Parking 付きとは、駐車できますが、決まった駐車スペースはありませんので、
基本的に空いているところに駐車することになります。

Buyer’s Agentとは？

文字通り、買い手のエージェントということになります。
ハワイでは、基本的に、売り手には売り手のエージェント、買い手には買い手のエージェントがつきます。

日本でも、物件を売りに出す場合は、まず、最初に売却の仲介を依頼する不動産業者を探すことから始めると思います。
ハワイでも同様です。

またハワイでは、購入する場合も同様まず最初に購入の仲介を依頼する不動産業者、こちらでいうエージェントを探すことから始めます。
この１エージェントを通して、通常、情報収集から、物件内覧、オファー（購入申し込み）、登記完了までを行います。

当然ながら、売り手エージェントはできるだけ売り手に条件が良いように、買い手エージェントは、できるだけ買い手にとって条件が良い取引になるように努めることが、それぞれのエージェントの役割となります。
そのため、物件を売却するときだけでなく、購入する場合にも、エージェント選びは大変重要と言えます。

ちなみに、買い手は、買い手エージェントに購入仲介の手数料は支払いません。
ハワイでは売り手が、売り手業者および買い手業者、両方の手数料を支払います。

なお、売り手買い手の両方を一人のエージェントがおこなうには、買い手および売り手の両者の同意が必要とされています。

Certificate of Good Standingとは？

法人で不動産を売買する場合にエスクローに提出する書類。
その法人が合法的に設立され、現在も存在しているということを証明する書類です。

CMA（Comparative Market Analysis）とは？

ＣＭＡは、ちょっと専門的になりますが、今後、ハワイの不動産販売価格表を見る機会がある場合、目にすることがあると思いますので、知っておくといいと思います。

言葉をそのまま訳すと、『比較的な市場分析』となります。

例えば、現在売りに出されている物件の場合、販売物件、販売価格、間取り、広さ、築年、売りにだされている日数などの項目が入った一覧表のことを言います。

これは、ホノルル不動産協会のＭＬＳサイトから出されるもので、ホノルル不動産協会に属しているエージェントがアクセス可能です。

この一覧表を見ると、一目で売り物件情報を見ることができます。

「ハワイと日本の不動産価格決定の違い」でも書きました売却価格も、このＣＭＡのフォーマットで見ることができます。

例えば、「ハワイキタワー」であれば、ハワイキタワーで売却された物件のＣＭＡリストを出すことができ、過去6ヶ月間にどのような物件がどれくらいの価格で売買されているかを見ることができます。

Conveyance Documentとは？

日本語で言うと譲渡書類になると思います。日本で言う不動産権利書にあたると思います。
この譲渡書類には、売り手、買い手の名前や、売買物件のインフォメーションなどが載っていますが、売買価格は記載されていません。

この書類に限っては、公証が必要になりますので、エスクロー会社にてサインをされない場合は、日本のアメリカ大使館、領事館にて公証人の前でサインをしていただくことになります。

Corporate Resolutionとは？

法人で不動産を売買する場合にエスクローに提出する書類。
取締役会の決議。不動産売買に関する場合、通常その法人を代表して、特定の不動産物件の購入または、売却手続きに関する書類にサインをする権限を与えられた役員名が示されています。

Dual Agency（二重代理）とは？

１つの不動産エージェントが売主と買主の両方の仲介をすることです。
それをDual Agency（デュアルエージェンシー）といいます。
利益の相反する売主買主の両方の仲介をすることは、ハワイでは理想的な仲介とは考えられていません。
よって、Dual Agencyとなる場合は、売主買主両者の承諾が必要となります。

GETとTAT

GETとは、General Excise Tax の略で、売上税です。
TATとは、Transit Accommodation Tax　の略で、ホテル宿泊税です。

ご購入後、物件をレンタル（賃貸）に出して、その収入があった場合には、6ヶ月以下の短期間のレンタルの場合は、GETおよび、TATの納税が必要になります。

HARPTA FIRPTA とは？

正式には、「HARPTA」 は、Hawaii Real Property Tax Act （ハワイ州不動産税法）。
「FIRPTA」は、Foreign Investment in Real Property Tax Act（外国人不動産投資税法）です。

HARPTA

売主がハワイ非居住者の場合、買主が売主の売却金から売却価格の５％を源泉徴収する税法。
実際には、その金額はエスクローを通してハワイの税務署に送られます。

FIRPTA

売主が外国人の場合、買主が売主の売却金から売却価格の10％を源泉徴収する税法。
こちらも、実際にはその金額は、エスクローを通してアメリカの財務省に送られます。
売主は物件を売却した翌年、確定申告をする際、売却益を計算してHARPTA/FIRPTAの源泉徴収された額が払いすぎの場合、還付の手続きをすることができます。

＊上記は、現行の税法に基づきますので、後に変更される場合もございます。
詳しくは、会計士におたずねください。

Market Price（マーケットプライス）とは？

直訳通り、「市場価格」となります。別の言い方では、「相場」とも言えると思います。
ハワイでは、売却データも公表されますので、物件購入の際にも、売却の際にも、そのときのマーケットプライスを知ることができます。

MLSとは？

MLSとは、Multiple Listing Service の略で、直訳通り、複数の売り物件のデータシステムです。

このMLSは、オアフ島の場合、ホノルル不動産協会に加入している不動産エージェントがアクセス可能なデータシステムで、売り物件、売買契約が締結した物件、売却済み物件などのインフォメーションの取得が可能です。

ただし、一般の方も、サイトから売り物件など一部のインフォメーションを見ることができます。

ハワイの不動産を買う場合にはチェックが必要なデータですね。

Pre Qualification Letter

プリクオリフィケーションレターと読みます。

ローンを組む手続きの第一段階のもので、銀行またはモーゲージ会社などの金融機関から発行されるローンが可能な額が書かれた仮の証明書となります。

不動産購入の際、ローンの仮証明書（条件付き）として、オファーといっしょに売り手側に提出することが多いです。
その場合には、通常、購入物件に対して、条件付きで融資が受けられる額が書かれています。

Property Taxとは？

固定資産税の意味です。
ハワイでは、2月20日と8月20日が納税期日となっております。
1年分をまとめて支払うこともできます。

Prorateとは？

通常、不動産売買の中で使われる場合は、日割り計算のことをいいます。
例えば、管理費や固定資産税などは、名義変更日を境にエスクロー会社が計算します。
名義変更日より買い手の所有となりますので、その日から費用は買い手負担となります。

通常、管理費や固定資産税は、売り手側が前払いしていることが多いので、エスクロー会社が日割り計算をして、エスクロー会社が発行する計算書にのせます。

Punch List（パンチリスト）とは？

ハワイの新築コンドの場合を例に挙げます。
完成が近づいた物件の検査を行い、未完成の個所や修理が必要な個所をリストアップしたものを言います。

このパンチリストは、デベロッパー側が点検してリストしたものに加え、買手による購入物件のインスペクションの際にリストアップしたものも含まれます。
通常ハワイの新築コンドを購入した場合、完成が近づくと買手が購入物件のインスペクションを行う機会があります。

その場合、デベロッパー側の担当者の引率で行いますが、その際デベロッパー側のパンチリストの項目も知らされますので、物件を点検して、すでにリストに入っている項目以外で、修理や交換が必要と思われる個所に印をつけていきます。
担当者がその箇所の写真を撮って、リストアップしていき、デベロッパー側のパンチリストに追加されます。

Real Property Assessment Notice (不動産査定額通知)とは？

固定資産税用の査定額通知です。
オアフ島の場合、年に1回、ホノルルのシティ＆カウンティの不動産査定部署から送られてきます。

前年の査定額も記載されており、前年より上がったか下がったかがわかります。
ただし、この査定額は、固定資産税用に査定された金額で、市場価格ではありません。
日本でも不動産を所有していると、固定資産税の支払い請求書に書かれている課税評価額が、市場価格と違うのと一緒ですね。

この通知には、Property Class というセクションがあり、例えば、Residential（居住用）, Hotel & Resort（ホテル＆リゾート用）など、物件が使われている用途によって、税率が異なります。

Single Family Home（シングルファミリーホーム）とは？

文字通り日本でいう「一戸建て」のことを言います。
ハワイでは、主に「一戸建て」「コンドミニアム」「タウンハウス」の分類に分かれます。

Square Feet とは？

こちらでは、物件の室内面積、ラナイ面積など、Square Feet （スクエアフィート）で表示されます。
スクエアフィート を平米に変換する場合には、0.09290 をかけます。
また、スクエアフィートから坪に変換する場合には、0.02810 をかけます。

計算の例

900Square Feet＝900×0.09290＝83.61平米

TMKとは？

Tax Map Key の略です。

文字とおり、税金用地図番号です。
この番号があれば、どの物件か特定することができます。
この番号は、不動産売買手続きの際、必ず必要になります。
コンドミニアムの場合、例えば、ワイキキ・バニアンであれば、

1-2-6-025-005-XXXX　

１　はオアフ島を表します。
1-2-6　でワイキキ地区と特定できます。
1-2-6-025-005　でワイキキバニアンと特定できます。
最後のXXXXは、お部屋番号によって異なります。
一戸建て物件の場合は、最後のXXXX　がありません。

SurePay とは？

一般的に、コンドミニアムなどの管理費の支払い方法で、銀行口座からの自動引き落としのことをいいます。

申し込むには、通常、申込書以外にVOID CHECKといって、引き落としをする口座のチェックを無効にしたものが必要です。
無効にするには、チェック全体に斜めに線を引いて、大きくVOIDと書きます。

VOID CHECKとは？

無効小切手のことです。
通常、小切手に大きく　”VOID”　と書いて、無効にします。

このVOID CHECKが必要になる場合は、支払いなどを銀行自動引き落としする場合、また、収入などの口座振込みにしてもらう場合などです。

小切手には、口座名義人名、銀行名、口座番号など必要な情報がのっていますので、先方が正確な情報を入手するためです。

例えば、コンドミニアムの管理費の銀行自動引き落としや、賃貸収入を口座振込みにしてもらう場合などです。